Em sentença proferida na Vara de Interesses Difusos e Coletivos de São Luís, o Poder Judiciário acatou pedido do Ministério Público, declarando a nulidade do Processo de revisão da aprovação e alvará de construção do Shopping da Ilha, bem como condenou o Município de São Luís à revisão, no prazo de dois anos, das decisões adotadas. A determinação leva em conta a existência das vias públicas, os desdobros da matrícula. Determinou que, a partir dessa reavaliação, deverá o Município identificar os excessos de edificação eventualmente existentes e impor as reparações necessárias às rés SC2 Maranhão Locação de Centros Comerciais Ltda, e Daniel de La Touche Participações Ltda.
O caso em questão é uma Ação Civil Pública ajuizada pelo Ministério Público do Estado do Maranhão em face do Município de São Luís, SC2 Maranhão Locação de Centros Comerciais Ltda. e Daniel de La Touche Participações LTDA., visando à responsabilização dos réus por irregularidades na aprovação e construção do empreendimento misto Shopping da Ilha e Reserva da Ilha Residencial Clube. O autor alegou que, sob a anuência do Município de São Luís e da CAEMA, o Grupo Sá Cavalcante, por meio das empresas Cima Empreendimentos, Daniel de La Touche Participações LTDA e SC2 Maranhão Locação de Centros Comerciais LTDA, aprovou e iniciou a construção de empreendimento misto (comercial e residencial), em imóvel de sua propriedade situado em São Luís como se fosse único, mas parcelado em pelo menos três lotes.
Argumentou que o licenciamento foi instruído com certidão de uso e ocupação do solo que indica duplicidade de índices urbanísticos, visto que o lote usado se encontraria em Corredor Primário e na Zona Residencial 5. Além disso, o MP alegou que o projeto foi desenvolvido no lote resultante da matrícula derivada de desmembramento de outra matrícula, já desdobrada três vezes, com a intenção de fugir à aplicação da Lei nº 6.766/1979, a Lei do Parcelamento do Solo Urbano. Afirmou também que, no mesmo lote, foram aprovados projetos com índices urbanísticos superiores aos previstos no zoneamento municipal.
CONTESTAÇÕES
Em contestação, Daniel de La Touche Participações LTDA e SC2 Maranhão Locação de Centros Comerciais LTDA alegaram que não existe nenhuma irregularidade nos procedimentos administrativos ou nos documentos expedidos pelo Município de São Luís, bem como que não há parcelamento do imóvel, que é único e setorizado. Argumentou, ainda, que as vias de trânsito de veículos que circundam o empreendimento em questão não são públicas, estando, na verdade, inseridas em terreno de propriedade das próprias contestantes, que as mantêm em prol da acessibilidade dos condôminos, visitantes do shopping e da população residente na Vila Cristalina, a fim de facilitar o trânsito entre os empreendimentos.
Já o Município de São Luís alegou que cumpriu adequadamente com seu papel de agente qualificado na tutela ambiental urbana, além de que não contribuiu de nenhuma forma para causar danos à população, visto que tais danos foram consequência exclusiva da atividade das empresas executoras da obra do Shopping da Ilha. “Inicialmente, é importante mencionar que o direito de edificar é relativo, pois está condicionado à função social da propriedade, conforme disposto na Constituição (…) O princípio da função social da propriedade é um dos princípios fundamentais da política urbana brasileira (…) Esse princípio estabelece que a propriedade deve ser exercida de forma responsável, de modo a não prejudicar a coletividade (…) O Estatuto da Cidade, Lei nº 10.257/2001, estabelece diretrizes da política urbana que devem ser observadas pelos entes federativos. Essas diretrizes incluem, entre outras, a promoção da justiça social e a garantia do direito à moradia”, observou o juiz Douglas Martins na sentença.
O magistrado destacou que, em relação às regras do loteamento e condomínio edilício, a principal diferença entre eles está relacionada à privacidade. “Enquanto todo o terreno do condomínio pertence aos moradores, nos loteamentos, apenas a área do lote é de quem mora, pois o restante é subordinado à prefeitura do município em questão. Já o condomínio edilício, também conhecido como condomínio horizontal, caracteriza-se pela existência, na mesma edificação, de áreas de propriedade exclusiva e áreas de propriedade comum de todos os condôminos”, pontuou.
Em ata de reunião realizada no início do processo, o próprio arquiteto da empresa Sá Cavalcante afirmou que a gleba é dividida em 4 áreas, sendo a primeira e a segunda residenciais multifamiliar, a terceira composta por prédios comerciais e a quarta trata-se de um shopping, não constituindo, portanto, um único imóvel. “Nesse sentido, pode-se perceber que o empreendimento aprovado como um único condomínio residencial e comercial é, na realidade, um loteamento de fato (…) Entre os empreendimentos Reserva da Ilha Residencial Clube e o Shopping da Ilha consta uma via pública que atende à Vila Cristalina, com infraestrutura de drenagem, energia elétrica e iluminação, seccionando a gleba original em ao menos três lotes distintos, bem como separando fisicamente o centro comercial dos condomínios residenciais, o que foi constatado inclusive por meio da perícia realizada”, esclareceu.
BURLAR A LEGISLAÇÃO
A Justiça entendeu que a conduta dos réus, ao simularem a criação de um condomínio único, teve o claro objetivo de fraudar a Lei do Parcelamento do Solo Urbano, e, com isso, eximir-se das obrigações impostas a todo loteador, visto que possuíam pleno conhecimento de que a área destinada à edificação dos condomínios residenciais se enquadrava na Zona Residencial 05. “Ao simularem a localização fática dos empreendimentos para um complexo de condomínios com testada para o Corredor Primário, houve fraude às normas urbanísticas aplicáveis, com o objetivo de usufruir de índices urbanísticos mais favoráveis, de modo a maximizar os retornos econômicos pretendidos”, colocou.
E finalizou: “A aprovação de tal arranjo pelo Município de São Luís representa uma grave violação ao ordenamento jurídico, pois a adoção do regramento de loteamento não é uma faculdade, mas um dever vinculado sempre que as circunstâncias fáticas, como a necessidade de abertura de novas vias para acomodar o adensamento populacional, o impuserem (…) O processo administrativo que aprovou o empreendimento e seus atos subsequentes estão eivados de nulidade, por violação direta à lei federal de parcelamento do solo e à lei municipal de zoneamento, decorrente de ato simulado e chancelado pelo Poder Público com desvio de finalidade”.
